กรณีศึกษา ผลตอบแทนการลงทุน REIT ที่ได้รับผลกระทบน้อย ในช่วงวิกฤติโควิด-19
21 กรกฎาคม 2564
“จงกล้าในยามที่ผู้อื่นกลัว และจงกลัวในยามที่ผู้อื่นกล้า”
นักลงทุนบางคนอาจจะเคยเห็นคำพูดข้างต้นกันมาบ้าง นี่คืออีกหนึ่งประโยคคลาสสิกจาก Warren Buffett นักลงทุนระดับตำนานชาวอเมริกัน
ความหมายเบื้องหลังประโยคนั้นก็คือ ในโลกของการลงทุนที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน มักจะเกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจได้อยู่เสมอ
และเมื่อเกิดวิกฤติอะไรสักอย่างหนึ่งขึ้น ส่งผลให้ตลาดหุ้นตกลงอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นวิกฤติต้มยำกุ้ง วิกฤติเศรษฐกิจแฮมเบอเกอร์ หรือวิกฤติโควิด-19 ในปีที่ผ่านมา
ในภาวะเหล่านั้น ตลาดหุ้นอาจจะตกลงไปได้มากถึง 70% ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลให้เกิด “ความกลัว” ครอบงำความคิดของนักลงทุนในตอนนั้น
แต่อย่างคำกล่าวที่ว่า “ในวิกฤติ ก็ย่อมมีโอกาสอยู่เสมอ” และในช่วงที่ตลาดหุ้นตกลงหนัก ก็ย่อมเป็นโอกาสของเหล่านักลงทุนอีกกลุ่ม ที่จะสามารถลงทุนได้ในต้นทุนที่ถูกกว่าด้วยเช่นกัน
ตัวอย่างโอกาสการลงทุน ในภาวะวิกฤติ
ย้อนกลับไปในช่วงกลางปี 2563 ตลาดหุ้นที่ตกลงอย่างหนักในช่วงต้นปี หลังการประกาศมาตรการล็อกดาวน์ทั้งในไทยและทั่วโลก
ในตอนนั้นยังไม่มีทิศทางของตลาดหุ้นที่แน่นอน เช่นเดียวกับสภาพเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งไม่มีใครรู้ว่าจะดำเนินไปในทิศทางใด หรือฟื้นตัวอย่างเต็มที่เมื่อไร
หุ้นของหลายๆ บริษัท ที่ตั้งเป้าจะเข้าทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรก (IPO) บางเจ้าก็ยกเลิกการเข้าตลาด บางเจ้าก็ขอเลื่อนไปเพื่อรอความชัดเจนที่มากยิ่งขึ้น
โดยเฉพาะเหล่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ได้รับผลกระทบโดยตรงจากวิกฤติโควิด-19
REIT ก็คือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะลงทุนในอสังหาฯ อย่างเช่น โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์แสดงสินค้า ห้างสรรพสินค้า หรือโรงงานและคลังสินค้า
เราต่างทราบกันดีว่า เมื่อเกิดการล็อกดาวน์ คนไม่เดินทางท่องเที่ยว ไม่เข้าพักโรงแรม ไม่เดินเที่ยวห้างสรรพสินค้า ไม่มีการจัดงานแสดงสินค้าต่างๆ ทำให้รายได้ของอสังหาฯ ประเภทดังกล่าว ได้รับผลกระทบอย่างหนัก
แต่มี REIT อยู่กองหนึ่ง ซึ่งเป็นกองเดียวเท่านั้นที่เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรก (IPO) ในปี 2563 ที่ผ่านมา ก็คือ PROSPECT REIT
เพราะอะไรกัน?
จากข้อมูล พบว่า PROSPECT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล เป็นการลงทุนใน โรงงานและคลังสินค้า ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยจากสถานการณ์ โควิด-19
PROSPECT ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนของโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ) ย่านบางนา มูลค่าการเข้าลงทุน 3,429 ล้านบาท ประกอบด้วยอาคาร 63 หลัง แบ่งออกเป็น 185 ยูนิต
รายได้หลักก็จะมาจากค่าเช่า ของลูกค้าที่ใช้พื้นที่อาคารโรงงาน และอาคารคลังสินค้า ซึ่งได้รับผลกระทบไม่มากนักในวิกฤติโควิด-19 สะท้อนผ่านตัวเลขอัตราการเช่า ที่เติบโตจาก 93% เมื่อปีที่แล้ว มาสู่ 96% ในปีนี้ นั่นอาจจะเป็นเหตุผลสำคัญ ที่ทีมบริหารกองทรัสต์ มั่นใจในประสิทธิภาพและความสามารถในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ จึงตัดสินใจนำ PROSPECT เข้าซื้อขายในตลาดหุ้น แม้สถานการณ์โควิด-19 จะยังไม่ผ่านพ้นไปก็ตาม
นอกจากนี้ ด้วยความมั่นใจในความเป็นมืออาชีพของทีมบริหารกองทรัสต์อย่าง พรอสเพค รีท แมเนจเม้นท์ ซึ่งมีประสบการณ์ในด้านการเงินการลงทุน การพัฒนาและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ มาแล้วมากกว่า 30 ปี ด้วยความที่ผู้บริหาร ผ่านประสบการณ์การจัดการอสังหาฯ ในเขตประกอบการอุตสาหกรรม ทั้งอาคารคลังสินค้า โรงงานสำเร็จรูป เชื่อมั่นว่าธุรกิจดังกล่าว จะยังสร้างรายได้สม่ำเสมอแม้ในวิกฤติ
รวมถึงความเชี่ยวชาญที่ผ่านภาวะเศรษฐกิจมาหลากหลายรูปแบบ มีความเข้าใจในวิกฤติที่เกิดขึ้น จึงตัดสินใจยืนยันเข้าทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ (IPO) ตามแผนงานที่ได้วางไว้
แล้วถ้าเราลงทุนกับ PROSPECT ในตอนนั้น จะเป็นอย่างไร?
สำหรับการลงทุนใน REIT นั้น เนื่องจากมีการรับรู้รายได้เป็น “ค่าเช่า” เป็นหลัก สิ่งหนึ่งที่นักลงทุนจะคาดหวังได้ก็คือ ผลตอบแทนในรูปแบบของ “เงินปันผล” อย่างสม่ำเสมอ
หาก REIT สามารถเก็บค่าเช่าได้ตามเป้า ก็จะสามารถจ่ายปันผลออกมาได้อย่างต่อเนื่อง
ในขณะที่ผลตอบแทนในด้านของส่วนต่างราคา หรือ Capital Gain นั้น จะเป็นผลพลอยได้อีกอย่างหนึ่ง หากนักลงทุนเข้าซื้อได้อย่างถูกจังหวะ
PROSPECT เข้าซื้อขายในช่วงเดือนสิงหาคม 2563 ที่ราคาจองซื้อ 10.00 บาท
ตั้งแต่ตอนนั้น มาจนถึงปัจจุบันนี้ (30 มิถุนายน 2564) ทาง PROSPECT ได้จ่ายปันผลและคืนทุนมาแล้วถึง 3 ครั้ง ประกอบด้วย
- ปันผล 0.1227 บาท (ระยะเวลา 14 สิงหาคม - 30 กันยายน 2563 ไม่เต็มไตรมาส)
- ปันผล 0.2805 บาท
- เงินคืนทุน 0.2808 บาท
รวมแล้ว 0.684 บาท
เท่ากับว่า ในเวลาไม่ครบปีเต็ม จากการลงทุนที่ต้นทุน 10.00 บาท เราจะได้ผลตอบแทนมาแล้ว 0.684 บาท คิดเป็นสัดส่วน 6.84%
ในส่วนของต้นทุน ปัจจุบัน PROSPECT ซื้อขายกันที่ราคา 9.50 บาท เท่ากับว่าราคาลดลงมาจากต้นทุนอยู่ 5%
ซึ่งหากเราไม่นับต้นทุน ที่อาจจะมีโอกาสคืนทุนได้เร็วในอนาคตอันใกล้ ก็เท่ากับว่าเราได้รับเงินปันผลจากค่าเช่า ตามมาตรฐานที่สูงกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปในตลาดหุ้นไทย
ยิ่งไปกว่านั้น อย่างที่เราทราบกันดีว่าต่อให้เป็นหุ้นของธุรกิจที่ดีแค่ไหนก็ตาม แต่ในบางสภาวะที่ตลาดหุ้นไม่ค่อยเป็นใจ ราคาหุ้นก็อาจจะปรับตัวลงได้อย่างไม่มีเหตุผลและไม่สะท้อนถึงผลประกอบการจริงได้เช่นกัน
ยกตัวอย่างที่เห็นได้ชัดจากกรณีศึกษาของเรา เช่น ราคาของ PROSPECT ในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ ค่อยๆ ปรับตัวลดลงมาทำจุดต่ำสุดที่ 8.10 บาท
ในราคานั้นสำหรับนักลงทุนหลายๆ คน เทียบกับราคาตอน 10.00 บาทแล้ว เท่ากับมี Discount อยู่เกือบ 20% จากราคาเสนอขายครั้งแรก
ในจุดนี้ เราไม่ได้จะบอกว่าราคาที่ลงมานั้น เหมาะกับการเข้าซื้อ หรือเชียร์ให้สะสมเพิ่มแต่อย่างใด
แต่สำหรับนักลงทุนหลายๆ คน ราคาที่ลดลงมา จะเป็นโอกาสอันดีให้กับหลายคนที่วิเคราะห์ หรือมองว่าพื้นฐานของการประกอบธุรกิจยังคงไม่เปลี่ยนแปลงไป
เช่น กองทรัสต์ยังคงเก็บค่าเช่าได้สม่ำเสมอ มีอัตราส่วนของการเช่าเพิ่มขึ้น หรือธุรกิจที่มาเช่าทั้งโรงงานและคลังสินค้า ได้รับผลกระทบน้อย มีการจ่ายผลตอบแทนอย่างต่อเนื่อง เป็นต้น
เราก็อาจจะใช้จังหวะเหล่านั้น ในการสะสมเพิ่มขึ้น หรือกระทั่งใช้เงินปันผลที่ได้มาทีแรก มาลงทุนทบเพิ่มเข้าไป ซึ่งจะทำให้สุดท้ายแล้วเราสามารถถือครองสินทรัพย์มากขึ้นด้วยเช่นกัน
และตั้งแต่ช่วงกุมภาพันธ์มาจนถึงตอนนี้ ราคาของ PROSPECT ก็ดีดกลับมาแล้วกว่า 18% ซึ่งเงินส่วนต่างที่ได้รับนั้น ก็ช่วยเฉลี่ยต้นทุนแรกสุดของเราให้ต่ำลงไปอีก
สุดท้าย การจำลองการลงทุนนี้ ก็แสดงให้เห็นว่า ในช่วงภาวะวิกฤติที่เกิดขึ้น การลงทุน REIT ที่รับรู้รายได้เป็นค่าเช่าคงที่ และเลือกลงทุนใน REIT ที่ธุรกิจได้รับผลกระทบน้อยจากวิกฤตินั้น
ถึงแม้ว่าจะมีสภาวะตลาดหุ้นที่ไม่เป็นใจ ราคาหุ้นอาจจะตกลงไปตามภาวะตลาดบ้าง แต่สิ่งหนึ่งที่ REIT ยัง ทำได้ก็คือ ยังสามารถจ่ายปันผลได้ทุกไตรมาส ตามที่แจ้งกับนักลงทุนเอาไว้
เพราะฉะนั้น การลงทุนผ่าน REIT ก็อาจจะเป็นทางเลือกของทั้งคนที่ต้องการกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอน ต้องการเงินปันผลสม่ำเสมอ หรือกระจายความเสี่ยงจากรูปแบบการลงทุนอื่นๆ
ที่สำคัญ.. หากลงทุนได้ถูกจังหวะ ก็อาจจะสร้างผลตอบแทนในรูปแบบของส่วนต่างราคาหุ้น หรือ Capital Gain ได้ไม่แพ้หุ้นอีกหลายตัวในตลาดหุ้นด้วยเช่นกัน...
by BillionWay