TRUST” คืออะไร และ “REIT” คืออะไร มีความแตกต่างกันอย่างไร

“Trust” และ “REIT” ทั้งสองคำนี้มีความแตกต่างกันอย่างไร เชื่อว่านักลงทุนหลายคนก็มีความสงสัย พามาหาคำตอบไปพร้อมๆ กัน

“TRUST” คืออะไร

คำว่า "TRUST" หรือ ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน (Trust for Transactions in Capital Market) “ทรัสต์" ไม่ใช่นิติบุคคล แต่เป็นนิติสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ เป็นการจัดการทรัพย์สินรูปแบบหนึ่ง ซึ่งกำหนดความสัมพันธ์ของบุคคล 3 ฝ่าย คือ ผู้ก่อตั้งทรัสต์ (Settlor) ทรัสตี (Trustee) และ ผู้รับประโยชน์ (Beneficiary)

ในปัจจุบัน คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ออกประกาศให้ก่อตั้งทรัสต์ได้โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ

1) ทรัสต์สำหรับการบริหารและจัดการลงทุน (Active Trust) ที่มีการออกใบทรัสต์ โดยแบ่งย่อยได้ดังนี้

• ทรัสต์เพื่อการลงทุนของผู้ลงทุนสถาบันและรายใหญ่ Institutional Investor & High Net Worth Trust Fund (II & HNW Trust Fund)
• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Real Estate Investment Trust (REIT) รวมถึง REIT buy-back
• Exchange-Traded Fund ในรูปทรัสต์ (Exchange Traded Trust (ETT))
• นิติบุคคลเฉพาะกิจในรูปทรัสต์ (Special Purpose Trust) เพื่อการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์
• ทรัสต์ที่เกี่ยวกับการออกตราสารศุกูก (Sukuk Trust)
• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Trust)

2) ทรัสต์สำหรับการถือครองทรัพย์สินหรือเพื่อประโยชน์ในการชำระหนี้ในการออกหลักทรัพย์ (Passive Trust) โดยแบ่งย่อยได้ดังนี้

• ทรัสต์ในการออกและเสนอขายหุ้นให้กรรมการและพนักงาน (ESOP)
• ทรัสต์ในโครงการร่วมลงทุนระหว่างนายจ้างและลูกจ้าง (EJIP)
• ทรัสต์ในการออกใบสำคัญแสดงสิทธิอนุพันธ์
• การตั้งบัญชีเงินสำรอง (Reserve Account) หรือเงินทุนทยอยชำระ (Sinking Fund) ในรูปทรัสต์เพื่อการชำระหนี้ในการออกหุ้นกู้
• การตั้งบัญชีทรัพย์สินในรูปทรัสต์ในการเรียกเก็บหนี้ให้นิติบุคคลเฉพาะกิจ
• ทรัสต์สำหรับธุรกรรมการเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์

3) ทรัสต์เพื่อประกอบกิจการเงินร่วมลงทุน (Private Equity Trust) ไม่ว่าจะเป็นตาม ข้อ 1) หรือ ข้อ 2) ต้องมีลักษณะเป็นไปตามองค์ประกอบดังนี้

1. มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนร่วมกันของผู้ลงทุนตั้งแต่ 2 รายขึ้นไป โดยจำกัดลักษณะของผู้ลงทุนไว้เฉพาะที่เป็นผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่ตามประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกำหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบันผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่ แต่ทั้งนี้ ต้องมิได้เป็นไปเพื่อแสวงหาประโยชน์จากการจัดการทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลใดเป็นการเฉพาะ
2. มีการมอบหมายให้บุคคลหนึ่งบุคคลใดเป็นผู้จัดการเงินทุนและทรัพย์สินที่เกิดจากเงินทุน
3. มีนโยบายการลงทุนในกิจการอื่นผ่านการเข้าทำสัญญาการลงทุนในหุ้น หรือการสนับสนุนทางการเงินที่ก่อให้เกิดสิทธิในการได้มาซึ่งหุ้นของกิจการนั้นในภายหลัง โดยมีส่วนในการกำกับดูแลแผนธุรกิจ การดำเนินงานหรือการปรับปรุงการดำเนินงาน หรือการดำเนินการอื่นใดในลักษณะที่สะท้อนถึงการมีบทบาทต่อการดำเนินธุรกิจของกิจการดังกล่าว

แล้ว “REIT” คืออะไร

คำว่า “REIT” หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นได้ว่า REIT เป็นหนึ่งในประเภทของทรัสต์สำหรับการบริหารและจัดการลงทุน (Active Trust) REIT มีลักษณะเป็นกองทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้ง REIT คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) และจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ นำเงินที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีเพื่อนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าได้อย่างสม่ำเสมอ เพื่อที่จะจ่ายผลผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุน โดยการจัดตั้ง REIT จัดตั้งขึ้นโดยสัญญาก่อตั้งทรัสต์ (Trust Deed) และจะแบ่งหน้าที่ให้ REIT Manager เป็นผู้บริหารจัดการ REIT และ Trustee เป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของ REIT Manager และเก็บรักษาทรัพย์สินของ REIT นั้นๆ

เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2564 ทางสำนักงาน ก.ล.ต. ได้ออกหลักเกณฑ์เพิ่มเติมเกี่ยวกับ REIT เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องอันเนื่องมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 ให้สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของกิจการมาระดมทุนผ่าน REIT โดยเรียกว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดขายคืน (REIT buy-back) ที่มีข้อกำหนดในการขายคืนทรัพย์สินแก่เจ้าของทรัพย์สิน (freehold) เพื่อรักษาความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินเมื่อสถานการณ์ดีขึ้น มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ 1 กุมภาพันธ์ 2564

และต่อมาได้มีการปรับปรุงหลักเกณฑ์ให้ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดขายคืน (REIT buy-back) ให้ครอบคลุมทั้งการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (freehold) และการลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold) โดยคู่สัญญาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบบถือครองสิทธิการเช่า (ในฐานะผู้ให้เช่า) กับ REIT (ในฐานะผู้เช่า) สามารถทำข้อตกลงให้สิทธิฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการบอกเลิกสัญญาภายในวันเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ล่วงหน้า และให้ REIT มีสิทธิได้รับค่าชดเชยเมื่อ มีการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไข เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องและเพิ่มความยืดหยุ่นในการระดมทุน มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2564

แล้ว “PROSPECT” จัดอยู่ในทรัสต์ประเภทไหน

PROSPECT หรือ Prospect Logistics and Industrial Leasehold Real Estate Investment Trust ก็จัดว่าเป็น REIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) นั่นเอง

ซึ่งจากข้อมูลข้างต้นจะเห็นว่า Trust และ REIT ทั้งสองคำมีความแตกต่างกัน หากจะเรียกชื่อย่อของ REIT ว่ากองทรัสต์ เหมือนที่เคยได้ยิน อาจจะไม่ถูกความหมายมากนัก เพราะคำว่ากองทรัสต์นั่นมีความหมายกว้างมาก สามารถสื่อได้ถึงทรัสต์ได้หลายประเภท

Source:

ประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กร. 23/2564 เรื่อง การกำหนดประเภทธุรกรรมในตลาดทุนที่ให้ใช้ทรัสต์ได้ (ฉบับประมวล) ประกาศ ณ วันที่ 15 ก.ค. 2564

ก.ล.ต. เปิดทาง REIT buy-back ลงทุนสิทธิการเช่าได้ เพิ่มความยืดหยุ่นจากเดิมลงทุนในกรรมสิทธิ์เท่านั้น https://www.sec.or.th/TH/Pages/News_Detail.aspx?SECID=9047

สามารถศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ REIT เพิ่มเติมได้ที่ https://www.facebook.com/ProspectRM/