"REIT" ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust มีชื่อเรียกเป็นภาษาไทยว่า "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" เป็นส่วนหนึ่งในทรัสต์เพื่ออุตสาหกรรมตลาดทุน (Trust for Transactions in Capital Market)
REIT เป็นกองทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล ผู้ก่อตั้ง REIT คือผู้ที่จะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ หรือ REIT Manager ซึ่งทำหน้าที่เสนอขายหน่วยทรัสต์ของ REIT นั้นๆ ให้กับผู้ลงทุน นำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ และนำหน่วยทรัสต์ไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ นักลงทุน ซื้อ-ขาย หน่วยทรัสต์ได้เช่นเดียวกับหุ้น
หลังจากการก่อตั้ง REIT เรียบร้อย REIT Manager จะเป็นผู้บริหารจัดการกอง REIT ทั้งด้านการเงินและการบริหารอสังหาริมทรัพย์ จัดหารายได้ในรูปแบบค่าเช่า ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับผลตอบแทนในส่วนของกำไร โดยตามกฎ REIT ต้องจ่ายมากกว่าหรือเท่ากับ 90% ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว ทั้งนี้ REIT มีทรัสตีเป็นผู้ดูแลตรวจสอบ เก็บรักษาทรัพย์สิน ดูแลผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์
ประโยชน์ของ REIT
เมื่อก่อตั้งเป็น REIT
- ทำให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น เมื่อเทียบกับรูปแบบ Property Fund แต่ต้องไม่เป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย และอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบค่าเช่า อาทิ โรงงานและคลังสินค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม รวมถึงลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้
- REIT สามารถกู้ยืมเงินได้ถึง 35% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม กรณีมี Investment grade Rating กู้ยืมได้ 60% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม นำเงินมาลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นได้
- REIT สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน
- เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของ REIT ได้
- มีมาตรฐานที่มีความเป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ
รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
สามารถลงทุนได้ 2 รูปแบบ
- ลงทุนทางตรง คือ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold)
- ลงทุนทางอ้อม คือ ลงทุนผ่านบริษัทที่ REIT ถือหุ้น 99% ของหุ้นทั้งหมด โดยต้องมีระบบที่สามารถควบคุมบริษัทนั้นให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในทำนองเดียวกับ REIT ได้
ผู้ลงทุนทั่วไป
- ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก มีสภาพคล่องในการซื้อขายสูงกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
- สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น
- มีผู้เชี่ยวชาญบริหารจัดการให้ ทั้ง REIT Manager และ Property Manager มี Trustee เป็นผู้ดูแลตรวจสอบเพื่อผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ด้วยอีกทางหนึ่ง
- ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนสม่ำเสมอ ซึ่ง REIT ต้องจ่าย 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ช่วยกระจายความเสี่ยงในพอร์ตได้
เจ้าของทรัพย์สิน
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของทรัพย์สิน สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้และมีมาตรฐานคุณภาพตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ มาเสนอขายให้ REIT ได้ ทั้งรูปแบบ Freehold (กรรมสิทธิ์) หรือ Leasehold (สิทธิการเช่า) เพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้ในอนาคต
ประเภทของทรัพย์สินหลักที่ REIT จะลงทุน
REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท แต่ต้องไม่เป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย และยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้
โดยในประเทศไทยอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT นิยมลงทุน มีด้วยกัน 5 ประเภท
อาคารสำนักงาน
ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า โดยมีตั้งแต่ตึกสูงไปจนถึงอาคารสำนักงานขนาดเล็ก โดยราคาค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับคุณภาพของอาคารสำนักงาน ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่า และรวมไปถึงการตั้งอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่
อาคารศูนย์การค้า
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก ทั้งที่เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่แบบคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดกลางถึงขนาดเล็ก จัดเก็บรายได้จากการให้เช่าพื้นที่แก่ลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกและบริการประเภทต่างๆ และส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นที่การสร้างผู้เช่าหลัก (anchor tenant) เช่าพื้นที่รายใหญ่ที่สุด เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งด้านรายได้ รวมไปถึงเพิ่มชื่อเสียงให้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการผลิต การจัดเก็บ และการกระจายสินค้า หรือศูนย์ปฏิบัติการอีคอมเมิร์ซ จัดเก็บรายได้ในรูปแบบค่าเช่า โดยปกติแล้วอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ จะตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เนื่องจากต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่สำหรับการติดตั้งเครื่องจักร พื้นที่จัดเก็บและรางโหลดสินค้า ทั้งนี้ต้องมีการคมนาคมที่สะดวกด้วยเช่นกัน ตั้งอยู่ใกล้เส้นทางการขนส่ง ทางบก ทางอากาศ และทางน้ำ
ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม โดยจัดเก็บรายได้จากการให้เช่าหรือให้ใช้บริการพื้นที่แก่ลูกค้า
โรงแรม
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม รีสอร์ท โดยให้เช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าหลัก (Master Lease) เพื่อให้ผู้เช่าหลักนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าไปบริหารและนำผลประกอบการที่ได้มาชำระค่าเช่า โดยมีการคิดค่าเช่าทั้งในรูปแบบค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) และค่าเช่าแปรผัน (Variable Rent) โดยในเงื่อนไขแล้วแต่ตกลงกัน เพื่อให้เกิดผลประโยชน์ที่ดีที่สุดแก่ทั้ง 2 ฝ่าย
แต่จะเห็นว่ามี REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากกว่าหนึ่งประเภท ซึ่งแต่ละประเภทจะมีความเกี่ยวข้องหรือส่งเสริมประโยชน์กัน เช่น REIT ที่ลงทุนทั้งอาคารสำนักงานให้เช่าและศูนย์การค้า หรือลงทุนในศูนย์การค้าและโรงแรม เป็นต้น
การจัดหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนนั้น REIT ต้องจัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องไม่ดำเนินการเป็นผู้ประกอบกิจการ (Operator) เช่น โรงแรม โรงพยาบาล และผู้เช่าต้องไม่นำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย