การลงทุนใน REIT นักลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะของ REIT ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน โดยต้องศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน ปัจจัยความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง เพื่อดูว่าผลตอบแทนของ REIT ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไร นโยบายเงินปันผลค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ และควรสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายหรือ REIT Manager ก่อนตัดสินใจลงทุน โดยมีตัวชี้วัดที่ต้องพิจารณา ดังนี้
สิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) หรือสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ถ้าอสังหาริมทรัพย์ใน REIT นั้นเป็น Freehold จะสามารถมีมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต เมื่อที่ดินรอบๆ มีการพัฒนาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น
ส่วน Leasehold ระยะเวลาในการเช่าจะลดลงเรื่อยๆ ตามเวลา ซึ่งโอกาสในการเก็บค่าเช่าจะลดลงไปด้วยเช่นกัน มูลค่าจึงลดลงจนสิ้นสุดสัญญาเช่า REIT ประเภทนี้จึงมักให้อัตราเงินปันผลที่สูงกว่า
ลักษณะทรัพย์สินที่ REIT ลงทุน
นักลงทุนควรพิจารณาว่า REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลักษณะแบบไหน เช่น อาคารศูนย์การค้า (Retail) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrial) อาคารสำนักงาน (Office) โรงแรม (Hospitality) ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม (Exhibition center) เป็นต้น ซึ่งแต่ละแบบจะรับรายได้ที่แตกต่างกัน เช่น REIT Industrial, REIT Office จะมีสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายย่อยโดยตรง, REIT Hotel จะมีผู้เช่าหลักที่เช่าเหมารวม โดยแบ่งเป็นค่าเช่าคงที่ (Fixed rent) และค่าเช่าแปรผัน (Variable rent) ซึ่งจะมีความผันผวนของรายได้ที่แตกต่างกัน
ทำเลและศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ของ REIT นั้นๆ
พิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ มีคู่แข่งเยอะหรือไม่ มีอุปทานล้นตลาดหรือไม่ อัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงหรือไม่ สัดส่วนผู้เช่า (Tenant Mix) มีประเภทธุรกิจหลากหลายและเป็นธุรกิจที่ดีหรือไม่ เหล่านี้จะพอให้นักลงทุนทราบถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของ REIT ได้
ผู้จัดการกองทรัสต์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความสามารถในการบริหารจัดการ
บุคคลากรที่บริหาร REIT จะต้องทำหน้าที่ที่สำคัญ ต่างก็มีผลต่อมูลค่าและรายได้ของทรัพย์สินนั้นในอนาคต จึงควรมีผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีประสบการณ์ที่เคยบริหาร REIT มาก่อน และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เป็นอย่างดี
สัดส่วนการถือครองหน่วยโดยกลุ่มบุคคลเดียวกัน
ผู้จำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ (Sponsor) หลังจากจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เข้า REIT แล้ว มักจะกลับมาถือหน่วยของ REIT และกลับมามีส่วนร่วมในการบริหาร นักลงทุนจึงสามารถนำไปพิจารณาได้ว่า REIT นั้นยังมีเจ้าของเดิมหรือผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจในทรัพย์สินนั้นๆ เข้ามาเกี่ยวข้องอยู่ พอจะทำให้มั่นใจได้ว่า REIT จะได้รับการบริหารงานอย่างต่อเนื่องในช่วงระยะเวลาที่ REIT ดำเนินการ ในกรณีที่ REIT ไม่มีกลุ่มผู้จำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ (Sponsor) กลับมาถือหน่วย แต่มีผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังถือว่าสัดส่วนการถือหน่วยของ Sponsor นั้นมีบทบาทน้อยลงได้
พิจารณาผลการดำเนินงานย้อนหลัง
พิจารณาผลประกอบการในอดีตนั้นมีรายได้ ค่าใช้จ่าย กำไรเป็นอย่างไร มีการเติบโตของรายได้และกำไรหรือไม่ ถ้ากำไรมีการเติบโตก็จะส่งผลให้เงินประโยชน์ตอบแทนที่จ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากตามกฎเกณฑ์จะจ่ายเงินประโยชน์ตอบแทนที่ 90% ของกำไรที่ปรับปรุงแล้ว
อัตราการจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วย (Yield %)
การจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยต่อปีที่ เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ (%) ของราคาขายหน่วยลงทุน ซึ่งอาจจะดูได้จากอัตราที่เคยจ่ายในปีก่อนๆ หรือ อัตราที่ประมาณการว่าจะจ่าย (ในกรณีที่เป็น REIT ออกใหม่) ผู้ลงทุนต้องพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับนั้นเพียงพอหรือไม่
มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value : NAV)
มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ เป็นมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมดของ REIT ที่หักค่าใช้จ่ายและหนี้สินของ REIT โดยปกติจะทำการคำนวณสินทรัพย์ตามราคาตลาด (Mark to market) โดยอัตราส่วนนี้จะพอชี้วัดได้ว่า REIT มีมูลค่าตลาดเกินมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Overvalued) หรือ ต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Undervalued)
