จับตา ‘PROSPECT’ REIT ที่มีทรัพย์สินเชิงยุทธศาสตร์รับกระแสเปิดประเทศ

สวัสดีครับนักลงทุนทุกท่าน กลับมาพบกับผมหมอนัท คลินิกกองทุนกันอีกครั้งนะครับ ในช่วงหลังโควิดระบาดแบบนี้ ผมคิดว่านักลงทุนส่วนใหญ่กำลังมองหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกันอยู่ใช่ไหมครับ ซึ่งส่วนใหญ่ก็น่าจะไปลงทุนในต่างประเทศกัน หรืออาจจะลงทุนในกองทุนที่เป็นธีมต่าง ๆ มากมาย เช่นเทคโนโลยี และ สุขภาพ กันเสียเป็นส่วนใหญ่

แต่จริง ๆ แล้วมีอีกธีมการลงทุนที่นักลงทุนมองข้ามในช่วงที่ผ่านมา และผมคิดว่าเป็นธีมที่เราสามารถลงทุนระยะยาว ๆ ได้อย่างสบายใจ ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ และเป็นธีมที่ผมค่อนข้างชอบลงทุนมานาน นั่นก็คือ การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และกอง REIT นั่นเองครับ

กอง REIT ถือว่าเป็นสินทรัพย์หนึ่งที่น่าสนใจ เนื่องจากผลตอบแทนที่เกิดขึ้นนั้น ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรเพื่อหาส่วนต่างของราคาสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่รายได้ส่วนใหญ่ที่ได้รับเป็นเงินปันผลที่จะเกิดจากค่าเช่า และ การจ่ายค่าบริการ ในการใช้บริการของสถานที่นั้น ๆ เรียกได้ว่าตราบใดที่ผู้เช่ายังอยู่ตราบนั้นเรายังคงมีรายได้ครับ ดังนั้นหากใครที่อยากได้ Passive income คงต้องหากอง REIT มาลงทุนแล้วละครับ

แล้วกอง REIT แบบไหนละที่เหมาะสมกับช่วงเวลาแบบนี้ โดยส่วนตัวคิดว่าหลังจากนี้ ที่ประเทศไทยเริ่มมีการเปิดเมือง และเริ่มกลับมาใช้ชีวิตตามปกติกันนั้น ก็น่าจะเป็นธุรกิจที่เกี่ยงข้องกับการผลิตสินค้าต่าง ๆ รวมไปถึงกลุ่มโกดังสินค้าที่อำนวยความสะดวกในเรื่องของการขนส่งต่าง ๆ ซึ่งจริง ๆ ในช่วงโควิดที่ผ่านมาก็ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งทั้งผู้เช่าต่างชาติ และ ผู้เช่าในประเทศเนื่องจากว่ามีการสั่งของออนไลน์กันมากขึ้น ทำให้กลุ่มนี้ได้รับประโยชน์ไปด้วยนั่นเองครับ

คราวนี้เรามาดูกอง REIT ที่น่าสนใจ และได้รับประโยชน์จากเรื่องนี้กันบ้างครับ นั่นก็คือ

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT)

ซึ่งความน่าสนใจของ PROSPECT REIT ก็คือ เป็นกอง REIT ที่เน้นลงทุนในทรัพย์สินในกลุ่มโลจิสติกส์ โรงงาน และคลังสินค้า ซึ่งมีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง รวมถึงได้รับอานิสงค์จากโยบายของภาครัฐ ก็คือการ“เปิดประเทศ” ซึ่งเป็นนโยบายที่ทำขึ้นเพื่อเรียกความเชื่อมั่นจากนักลงทุนชาวต่างประเทศ ให้หันมาลงทุนทำธุรกิจในประเทศไทย

โดยส่งผลบวกต่อ PROSPECT REIT โดยตรง และ ประกอบกับการบริโภคของคนไทยที่เริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

จุดที่น่าสนใจ และผมคิดว่าทำให้ PROSPECT REIT นี้น่าจะได้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวคือ มีโอกาสเติบโตขึ้นได้อีกเพราะว่า PROSPECT REIT มีเป้าหมายในการขยายมูลค่าสินทรัพย์ที่ 10,000 ล้านบาท ภายใน 3 ปี เรียกได้ว่ามีแผนงานรองรับการเติบโต โดย PROSPECT REIT จะมุ่งเน้นหาทรัพย์สินใหม่เข้ามาเพิ่มเติมเรื่อย ๆ โดยเป็นทรัพย์สินคุณภาพดี

คราวนี้เรามาดูจุดเด่นของทรัพย์สิน โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Free Trade Zone หรือ “BFTZ”) ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ดีมีคุณภาพ ได้รับการดูแลอย่างดีมาตลอด พร้อมระบบสาธารณูปโภคที่ครบครัน

ทำเลค่อนข้างดี โดยตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.23 เป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญของภาคอุตสาหกรรมและ โลจิสติกส์ทั้งทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ ใกล้นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ รวมถึงโครงการเขตพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC

ทรัพย์สินที่ PROSPECT REIT เข้าลงทุนครั้งแรก คือ สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน ประกอบด้วยพื้นที่เขตประกอบการอุตสาหกรรมเขตประกอบการทั่วไป (General Zone) และเขตปลอดอากร (Free Zone) ประกอบด้วยอาคารจำนวน 63 หลัง 185 Unit แบ่งเป็น อาคารคลังสินค้า 121,227.00 ตารางเมตร (55%) อาคารโรงงาน 97,889.00 ตารางเมตร (45%)

ซึ่งพื้นที่ Free Zone ถือว่าเป็นจุดเด่น เพราะว่าสามารถอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าได้หลากหลายธุรกิจ โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการส่งออก หรือ นำเข้า

และ มี Service ที่ดี สามารถให้ความช่วยเหลือและดูแลผู้เช่าได้เป็นอย่างดี ช่วยดำเนินการประสานงานด้านใบอนุญาตของทางราชการทั้งหมดให้ลูกค้าด้วย และในช่วงที่สถานการณ์ไม่ปกติ อย่างในช่วงโควิด-19 ก็เข้าไปดูแลประสานงานกับหน่วยงานต่างๆ ให้แก่ผู้เช่า

โดยอัตราการเช่าก็สูงมากครับ คือ 98% !!! เลยทีเดียวครับ (ข้อมูล ณ ไตรมาส 3 ปี 2564)

นอกจากอัตราการเช่าที่สูงแล้ว กอง REIT นี้ก็สามารถที่จะเก็บค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ ตามแต่ละสัญญา โดยหากเป็นสัญญาระยะยาวจะมีการกำหนดอัตราการขึ้นค่าเช่าไว้ชัดเจนว่าเป็นเท่าไหร่ โดยหากเป็นผู้เช่าคลัง built-to-suit (ซึ่งจะมีขนาดใหญ่กว่าคลังสำเร็จรูป) ส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาเช่าระยะยาว บางบริษัท อาจจะมีอายุสัญญาเช่ามากกว่า 10 ปี ก็เป็นไปได้ครับ (ไม่งั้นไม่คุ้มที่ลงทุนไป)

แถมผู้เช่าก็มีธุรกิจที่แข็งแกร่ง ด้วยตัวโครงการ BFTZ ที่วาง Position ของตัวเองไว้ในระดับพรีเมี่ยม ผู้เช่าส่วนใหญ่จึงเป็นระดับพรีเมี่ยม และมีการเอื้ออำนวยในการดึงประเภทของกลุ่มผู้เช่าที่อยู่ในไลน์การผลิตกลุ่มเดียวกันมาอยู่ใกล้กัน ซึ่งเริ่มต้นมาจากความมืออาชีพของทีมบริหารอสังหาริมทรัพย์ในการสรรหา คัดเลือกผู้เช่าที่ดีเข้ามาอยู่ในโครงการ

การบริหาร REIT แบบชัดเจนและเป็นมืออาชีพ ของ พรอสเพค รีท แมเนจเม้นท์ (REIT Manager) ก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้กอง REIT นี้เติบโต REIT Manager ให้ความสำคัญตั้งแต่การคัดเลือกทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุน การบริหารทรัพย์สินที่มีอยู่ในปัจจุบัน รวมถึงทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมในอนาคต

จุดเด่นที่สุดอย่างหนึ่งของความเป็นมืออาชีพของ REIT Manager คือ การให้คำปรึกษาทั้งในฝั่งผู้สนใจลงทุนใน PROSPECT REIT และในฝั่งผู้พัฒนาทรัพย์สินที่ต้องการนำทรัพย์สินเข้ามาใน REIT ด้วยครับ

รวมถึงการมีนโยบายการลงทุนได้อย่างอิสระ ถึงแม้ PROSPECT REIT จะเริ่มจัดตั้งโดย Sponsor ที่เป็นผู้เสนอขายทรัพย์สินที่ PROSPECT REIT ลงทุนครั้งแรก แต่ PROSPECT REIT สามารถที่จะลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินของผู้พัฒนารายอื่นได้เช่นกัน เรียกได้ว่ากองนี้จะขยายเติบโตขึ้นได้เรื่อย ๆ ครับ

และเรื่องที่นักลงทุนต้องทราบ และ พลาดไม่ได้คือ อัตราผลตอบแทนระยะยาว (IRR) อยู่ที่ประมาณ 9% เลยทีเดียวครับ ถือว่าสูงพอสมควร ซึ่งเงินที่จ่ายผู้ถือหน่วยจริงที่ผ่านมาอยู่ในตารางด้านล่างนี้ครับ

ผมคิดว่า กอง REIT นี้ค่อนข้างน่าสนใจ เนื่องจากอยู่ในธีมของการเติบโตจากนโยบาย และมีผู้บริหารกองที่มีความเชี่ยวชาญ รวมถึงอัตราการเช่าที่สูง ทำเลที่ตั้งดี และมีโอกาสเติบโตอีกมาก ถึงแม้ในช่วงสถานการณ์ COVID -19 ที่ผ่านมา สามารถทำอัตราการเช่าได้ 98% กับรายได้ที่เติบโตขึ้นถือว่าไม่ธรรมดา

สรุปในเรื่องของจุดเด่นของ PROSPECT REIT

1. มีอัตราการเช่าที่สูง อยู่ที่ประมาณ 98%
2. ทำเลอยู่ในโซนอุตสาหกรรม และสะดวกในการขนส่ง
3. ผู้เช่าเป็นบริษัทที่ธุรกิจกำลังเติบโต
4. มีการบริการที่ดี อำนวยความสะดวกให้กับธุรกิจผู้เช่า
5. การคาดการณ์ผลตอบแทนระยะยาว (IRR) อยู่ในเกณฑ์ที่ดี ประมาณ 9%
6. มีโอกาสเติบโตขยายได้อีกมาก จากนโยบายที่ชัดเจน และความมืออาชีพของ REIT Manager

สุดท้ายก่อนจากกันไป ผมคิดว่า REIT ในกลุ่มโรงงานและคลังสินค้านั้นมีความน่าสนใจมาก เติบโตไปพร้อม ๆ กับแนวโน้มทางเศรษฐกิจของไทยที่ E-Commerce กำลังเติบโตครับ

แต่ผมมักจะย้ำเสมอว่านักลงทุนควรมีการกระจายการลงทุนไปยัง REIT หลาย ๆ ประเภทด้วย เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่มักจะชอบลงทุนในกอง REIT กองเดี่ยว ๆ ซึ่งถ้าเราคาดการณ์ผิด อาจจะทำให้เราขาดทุนกับกอง REIT ที่ไม่สามารถจ่ายเงินปันผลกลับเข้ามาได้ หรือ ไม่สามารถที่จะเก็บค่าเช่าได้ตามที่คาดคิดไว้ ดังนั้นการกระจายไปหลาย ๆ กอง น่าจะให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น โดยนักลงทุนอาจจะลงทุนใน ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศเช่า สำนักงานเช่า สนามบิน โรงไฟฟ้า เสาสัญญาณ และ โรงงานและคลังสินค้าให้เช่า ถ้ากระจายได้แบบนี้ ความเสี่ยงที่ต้องเจอก็จะลดลงไปด้วย เพราะคงไม่มีอสังหา ฯ ใดที่จะดีไปได้ตลอด การที่เราได้กระจายความเสี่ยงไปลงทุนในกอง REIT อื่น ๆ ด้วย ก็จะทำให้เราได้รายได้ไม่สะดุดครับ

ซึ่งถ้าใครที่มองหากอง REIT ที่ลงทุนในกลุ่มธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ามาเข้าพอร์ตการลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยง เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ และเป็น Passive income แบบนี้แล้วละก็ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT) หรือ PROSPECT REIT ซึ่งถือว่าเป็นกองที่ต้องอยู่ใน List ของนักลงทุนเลยครับ

สำหรับผู้ที่สนใจสามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด โทร. 02-6973788, เว็บไซต์ : https://www.prospectreit.com/ หรือทาง Facebook Page : https://www.facebook.com/ProspectRM

วันนี้ผมต้องลาไปก่อน ขอให้นักลงทุนทุกท่านโชคดีในการลงทุนครับ