รู้จัก REIT ทางเลือกในการลงทุนเป็นเจ้าของอสังหาฯ โดยไม่ต้องใช้เงินหลักพันล้าน

ในโลกยุคใหม่มีการลงทุนในรูปแบบต่างๆ มาให้นักลงทุนได้เลือกมากมาย ทั้งในไทย ทั้งในต่างประเทศ ซึ่งมีทั้งความเสี่ยงและผลตอบแทนที่ต่างกันออกไป

บทความก่อนหน้านี้ เราพูดถึงการลงทุนในหุ้น คริปโท หรือกองทุนต่างประเทศ ที่อาจจะดูมีความเสี่ยงสูงไปหน่อยสำหรับหลายๆ คน

ในบทความนี้เราจะมาพูดถึงการลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยง อย่างเช่นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บ้าง

แต่เราไม่ได้จะพูดถึงการใช้เงินหลักล้าน ซื้อคอนโดมิเนียมทั้งห้อง หรือลงทุนหลักพันล้านซื้อห้างสรรพสินค้าทั้งห้างหรอกนะเพราะคุณเองก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น ด้วยเงินเริ่มต้นที่ไม่มากนักได้ด้วยเช่นกัน ผ่านการลงทุนผ่านสิ่งที่เรียกว่า REIT

แล้ว REIT คืออะไรนะ?

คำว่า REIT นั้น ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust หรือแปลเป็นคำไทยว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งความหมายตามชื่อก็คือ กองทรัสต์ที่ตั้งขึ้นมาเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ โดยเฉพาะ

โดยจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบใด ก็ขึ้นอยู่กับนโยบายการลงทุนของกองนั้น ๆ โดยมี “ผู้จัดการกองทรัสต์” ที่จะต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.เป็นผู้บริหารจัดการให้

ขั้นตอนแบบเข้าใจง่ายๆ ของการลงทุนก็คือ เริ่มจาก ผู้ก่อตั้งทรัสต์ พอตั้งกองเสร็จก็จะเปลี่ยนชื่อเป็น ผู้จัดการกองทรัสต์ ร่วมกับหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง จะจัดตั้ง REIT และเสนอขายหน่วยลงทุนให้กับนักลงทุน

เงินระดมทุนนั้นก็จะถูกนำไปลงทุนในอสังหาฯ ที่ได้ระบุไว้ตามนโยบาย ไม่ว่าจะเป็น ศูนย์การค้า โรงแรมเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ หรือโรงงาน เป็นต้น

จากนั้นก็จะบริหารอสังหาฯ นั้น เพื่อสร้างรายได้และเก็บค่าเช่า แล้วนำเงินที่ได้มาปันผลให้กับนักลงทุนผู้ถือหน่วย ซึ่งตามปกติรายได้ค่าเช่าค่อนข้างเป็นรายได้ที่แน่นอน และจะมีเงินปันผลออกมาในทุกๆ ปี

ลงทุน REIT ต่างจากลงทุนหุ้นอสังหาฯ อย่างไร?

ถึงจุดนี้หลายคนอาจจะเกิดคำถามว่า ทำไมจะเป็นเจ้าของอสังหาฯ ไม่ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เอง หรือลงทุนในหุ้นบริษัทอสังหาเลยล่ะ

คำตอบแรกก็คือ การลงทุนเป็นเจ้าของอสังหานั้นจะมีค่าใช้จ่ายที่สูง ยกตัวอย่างการเป็นเจ้าของคอนโดให้เช่า ที่ต้องมีเงินหลักล้าน

หรือการลงทุนเป็นผู้ให้เช่าพื้นที่โรงงานอุตสาหกรรม สำหรับคนธรรมดาที่มีเงินแค่หลักแสนหลักล้าน คงแทบจะเป็นเรื่องเป็นไปไม่ได้เลย

การลงทุนผ่าน REIT ร่วมกับนักลงทุนคนอื่นๆ ก็เป็นการเปิดโอกาสให้เรา ได้เป็น “ส่วนหนึ่ง” ของเจ้าของโดยตรงเช่นกัน

ส่วนการซื้อหุ้นบริษัทอสังหาฯ รูปแบบการทำรายได้และกำไรของบริษัทอสังหาฯ ก็จะแตกต่างออกไปจาก REIT อยู่พอสมควร

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มีการดำเนินงานคือมุ่งเน้นการขยายโครงการใหม่ๆ และปิดการขายโครงการ เพื่อรับรู้รายได้เข้ามาในบริษัท

ในขณะที่การลงทุน REIT ส่วนใหญ่จะรับรู้รายได้จากค่าเช่า และค่าบริการ จากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละแห่ง และส่วนใหญ่เป็นกิจการที่มีการเปิดให้บริการอยู่แล้ว มีการรับรู้รายได้ค่าใช้จ่าย กำไรมาพอสมควร

พูดง่ายๆ คือลงทุนในบริษัทอสังหาฯ เหมือนเราไปซื้อที่ดินแล้วสร้างบ้านขาย แต่ลงทุน REIT เหมือนเราซื้ออาคารพาณิชย์ที่มีอยู่แล้ว แล้วให้ลูกค้าเช่าเปิดทำธุรกิจนั่นเอง

เพราะฉะนั้น ถ้าจะเทียบการลงทุนเป็นเจ้าของอสังหาฯ แล้วรับรายได้เป็นค่าเช่า ย่อมมีความสม่ำเสมอมากกว่า และผันผวนน้อยกว่า

REIT มีอะไรให้เลือกลงทุนบ้าง?

ปกติแล้ว REIT จะลงทุนในอสังหาฯ แยกออกเป็น 5 ประเภทใหญ่ๆ ได้แก่

• โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์
• ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า
• อาคารสำนักงาน
• ศูนย์แสดงสินค้า
• และอสังหาเพื่อการอุตสาหกรรม

อย่างที่กล่าวไปข้างต้น หลายคนน่าจะนึกภาพออกว่าทั้ง 5 ประเภท เป็นธุรกิจที่มีรายได้ค่อนข้างแน่นอน สามารถคาดการณ์รายได้ในแต่ละปีได้ง่าย ไม่หวือหวานัก

อย่างไรก็ตาม ในภาวะไม่ปกติอย่างวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมานั้น เราจะเห็นอสังหาฯ หลายประเภท ที่จำเป็นต้องหยุดให้บริการ ไม่สามารถสร้างรายได้ปกติอย่างที่เคยทำได้

ยกตัวอย่างเช่น ประเภทโรงแรม ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า ก็จะเสียรายได้ไปจากการปิดบริการ ยกเลิกการจัดงาน หรือไม่มีนักท่องเที่ยว

ประเภทอาคารสำนักงาน แม้บริษัทจะ Work from home แต่ก็ยังมีรายได้จากค่าเช่า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสัญญาระยะยาว แต่เทรนด์ของการใช้งานพื้นที่ออฟฟิศ ก็มีแนวโน้มลดลง

ประเภทอสังหาเพื่อการอุตสาหกรรม ซึ่งบางแห่งก็ได้รับผลกระทบ บางธุรกิจปิดกิจการ ทำให้รายได้จากค่าเช่าลดลง แต่บางแห่งก็ยังรับรู้ค่าเช่าได้เช่นเดิม เพราะอุตสาหกรรมต่างๆ ยังดำเนินงานได้ตามปกติ

เพราะฉะนั้น ธุรกิจประเภทหลัง จึงได้รับผลกระทบน้อยกว่า และอาจจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในการเริ่มลงทุนขณะที่วิกฤติโควิด-19 กำลังจะผ่านพ้นไปด้วยเช่นกัน

จากปีที่ผ่านมา เราพบว่า มี REIT ที่เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรก (IPO) เพียงหนึ่งกองเท่านั้น คือ PROSPECT REIT และยังพบว่าเป็นการลงทุนใน โรงงานและคลังสินค้า ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยจากสถานการณ์ โควิด-19

PROSPECT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล

เป็น REIT ที่ลงทุนในบางส่วนของโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ) ย่านบางนา มูลค่าการเข้าลงทุน 3,429 ล้านบาท ประกอบด้วยที่ดิน และอาคาร 63 หลัง แบ่งออกเป็น 185 ยูนิต

รายได้หลักก็จะมาจากค่าเช่า ของลูกค้าที่ใช้พื้นที่อาคารโรงงาน และอาคารคลังสินค้า ซึ่งได้รับผลกระทบไม่มากนักในวิกฤติโควิด-19 สะท้อนผ่านตัวเลขผู้เช่า ที่เติบโตจาก 93% เมื่อปีที่แล้ว มาสู่ 96% ในปีนี้

ในส่วนของเงินปันผล เป็นอย่างไร?

ตั้งแต่เข้าซื้อขายในช่วงกลางเดือนสิงหาคม ปี 2563 มาจนถึงปัจจุบันนั้น PROSPECT มีการจ่ายเงินออกให้กับผู้ถือหน่วยไปแล้ว 3 ครั้ง

โดยจ่ายเป็นเงินปันผล 2 ครั้งคือ 0.1227 บาท, 0.2805 บาท และจ่ายออกเป็นเงินคืนทุน 0.2808 บาท ตามลำดับ รวมแล้ว 0.684 บาท

ทีนี้.. เราลองคำนวณที่ราคาเข้าซื้อ 10 บาท จนถึงตอนนี้ที่ราคาอยู่ประมาณ 9.40 บาท ถึงแม้ยังขาดทุนส่วนต่างราคา 6% แต่ก็ชดเชยด้วยเงินปันผลที่ได้รับมาแล้วถึง 6.84%

แต่ถ้าใครบังเอิญเพิ่งเข้าซื้อในช่วงต้นเดือนกุมภาพันธ์ ที่ราคาหน่วยละ 8.10 บาท มาจนถึงปัจจุบัน เราจะได้ส่วนต่างของราคาไปแล้วถึง 16%

นอกจากนี้ยังมีเงินจ่ายออกให้อีก 2 งวด ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 7% ภายในเวลาไม่ถึงครึ่งปีอีกด้วย

ซึ่งตัวเลขดังกล่าว แม้จะยังไม่เต็มปี แต่ก็ยังสูงกว่าอัตราเฉลี่ยของกอง Property Fund และ REIT ที่ซื้อขาย ในตลาดหลักทรัพย์ไทย รวมทั้งสิ้น 59 กอง และในปี 2563 ให้ผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 5.49%

จะเห็นว่าแม้จะเป็น REIT ตัวเดียวกัน แต่จังหวะของการลงทุน และการได้เข้าซื้อในภาวะที่ตลาดหุ้นให้ส่วนลดมากกว่า ได้ราคาถูกกว่า ก็อาจจะสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่า ในระยะเวลาที่น้อยกว่าได้ด้วยเช่นกัน

สุดท้าย ถึงแม้เราไม่พูดถึงเรื่องสัดส่วนที่ได้รับ แต่มาพูดถึงความสม่ำเสมอก่อน ก็พบว่าเป็น REIT ที่ทำได้ดี และตรงตามมาตรฐานที่ควรจะเป็น

เพราะ REIT นั้นรับรู้รายได้จากค่าเช่า หากอยู่ในภาวะปกติ สิ่งที่จะตอบแทนนักลงทุนได้ ก็คือการที่สามารถจ่ายปันผลออกมาได้ในทุกไตรมาส

ยิ่งเป็นในภาวะวิกฤติโควิด-19 ที่หลายๆ กองนั้นจำเป็นต้องงดจ่ายปันผล กองไหนที่ยังจ่ายปันผลได้สม่ำเสมอนั้น ก็สะท้อนถึงความมั่นคงของธุรกิจ ความสามารถในการบริหารจัดการของทีมงานได้เป็นอย่างดีอีกด้วย…

*ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อนำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับธุรกิจเท่านั้น มิได้ให้คำแนะนำในการเสนอซื้อหรือขาย หรือส่งเสริมให้มีการซื้อขายหลักทรัพย์ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมด้วยตนเองก่อนการตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง

บทความโดย : BillionWay