“สร้างรายได้สม่ำเสมอ” จากทรัพย์สินคุณภาพ…ตอบโจทย์ ‘ยุคดอกเบี้ยต่ำ’!!!

ในยุค “New Normal” นี้ พฤติกรรมการเก็บออมเงินของคนไทยส่วนใหญ่คงต้องปรับตัวให้ทันด้วยเช่นกัน จะมาหวังรายได้จากดอกเบี้ยใน ‘ยุคดอกเบี้ยต่ำ’ ติดดินเช่นนี้ เป็นสิ่งไม่พึงหวัง

แต่จะให้กระโดดไปหาความเสี่ยงสูงอย่างการลงทุนใน ‘หุ้น’ ก็ยากจะทนทานรับได้ “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” จึงก้าวเข้ามาเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้อย่างลงตัว

ผลตอบแทนเหนือกว่าดอกเบี้ย...ไม่เสี่ยงเท่ากับหุ้น!!!

“อสังหาริมทรัพย์” ก็มีสารพัดหลากหลายประเภท ความเสี่ยง-ผลตอบแทนก็แตกต่างกันไป แต่ถ้าพูดถึงประเทศไทยแล้ว ด้วย ‘จุดเด่น’ ทางที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ที่เป็นต่อเสมือนศูนย์กลางของภูมิภาคนี้ จึงทำให้ “คลังสินค้า-โรงงานสำเร็จรูป” ใน ‘นิคมอุตสาหกรรม’ ต่างๆ นั้น เป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโดดเด่นของประเทศไทยเสมอมา

วันนี้จะพามารู้จักกับ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT)” น้องใหม่ที่พร้อมเป็นดาวจรัสแสงในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มาฝากกัน

“EEC” ปลดล็อกสู่ ‘การลงทุนรอบใหม่’ ของไทย...รองรับเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ

เศรษฐกิจไทยขาดการลงทุนขนาดใหญ่เป็นเวลานานมาก ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ในขณะที่ประเทศรอบข้างไทยต่างลดแลกแจกแถมเพื่อแย่งชิงเม็ดเงินลงทุนของต่างชาติไป ความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์ของไทยเป็นความจริงที่ปฏิเสธไม่ได้ เพื่อช่วงชิงการนำกลับมาภาครัฐจึงประกาศใช้ “พรบ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก” ในปี2018 ออกมา ถือเป็นการ ‘ปลดล็อก’ สู่การลงทุนรอบใหม่ของไทยอีกครั้ง

“แม้ว่าจะต้องมาเผชิญกับ ‘วิกฤติ COVID-19’ ในครั้งนี้ก็ตาม แต่หลังการออกประกาศ ‘พื้นที่เขตส่งเสริมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC)’ มีความชัดเจนมากขึ้นในปี 2561 หลังจากนั้นสัญญาณการกลับมาของ ‘เม็ดเงินลงทุนต่างชาติ’ ก็มีความชัดเจนมากขึ้นเป็นเงาตามตัว หลังจากที่เคยลดลงช่วงปี 2558-2560”

ล่าสุดตัวเลขสถิติการยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติในปี 2563 (ม.ค. – มี.ค.) มีโครงการยื่นขอรับการส่งเสริมจำนวน 249 โครงการ มูลค่าเงินลงทุน 27,425 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2562 (ม.ค. – มี.ค.) จำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 2.0% ส่วนมูลค่าลดลง 67.0%

“โดยโครงการที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาตินั้น ส่วนใหญ่อยู่ใน ‘พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมหรือเขตอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริม’ และ ‘โครงการในพื้นที่ EEC’ เป็นหลัก และแหล่งเงินลงทุนจากต่างชาติที่ของรับการส่งเสริมมากสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ ญี่ปุ่น, จีน, ฮ่องกง, สิงคโปร์ และอินโดนีเซีย”

มองไปข้างหน้าจะพบว่าแนวโน้มธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทยยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง และยังจะได้รับอานิสงส์จากการเคลื่อนย้ายฐานการผลิตด้านซัพพลายเชนในอุตสาหกรรมต่างๆ จาก ‘จีน’ มาในภูมิภาคอาเซียนหลังจากไทยได้แสดงศักยภาพรับมือกับการแพร่ระบาดของ ‘ไวรัส COVID-19’ ได้ดีเป็นอันดับต้นๆ ของโลก และยังมีปัจจัยความไม่แน่นอนด้าน ‘สงครามการค้า’ ระหว่างสหรัฐและจีน ส่งให้ผู้ผลิตในอุตสาหกรรมต่างๆ ต้องบริหารความเสี่ยงด้วยการกระจายฐานการผลิตไปยังประเทศอื่นๆ เพิ่มขึ้น จึงเชื่อว่าไทยจะเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ เนื่องจากอยู่ในทำเลศูนย์กลางของภูมิภาคนี้และมีโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยรองรับนั่นเอง

“โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน”…ทำเลแห่งอนาคต-ศูนย์กลาง ‘อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์’

จาก ‘จุดแข็ง’ ของไทยดังกล่าวนี้เองจึงไม่น่าแปลกใจว่าตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาจึงมี ‘REIT’ ที่ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปออกมาเป็นทางเลือกให้กับผู้ลงทุนอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมี 5 กอง โดยอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยย้อนหลัง 1 ปี (ณ 31 มี.ค. 63) เฉลี่ยอยู่ที่ 6.3% ซึ่งถือว่าไม่น้อยเมื่อเทียบกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปี ที่ 1.28% และ 30 ปี อยู่ที่ 2.06% จึงถือเป็นอีกกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนเสมอมา

อย่างไรก็ตาม เมื่อเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เรื่องของทำเลที่ตั้ง (Location) ยังคงเป็นหัวใจสำคัญที่ละเลยไม่ได้ สำหรับใครที่ไม่ได้อยู่ในวงการนี้อาจจะคุ้นชินกับชื่อนิคมอุตสาหกรรมที่จดทะเบียนในตลาดหุ้นไทยเป็นหลัก แต่คุณทราบหรือไม่ว่า โครงการดีที่มีศักยภาพอยู่ใกล้กรุงเทพฯ ก็ยังมีอยู่เช่นกัน นั่นก็คือ “โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Free Trade Zone)” ที่ตั้งอยู่ในบริเวณถนนบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 23 บนเนื้อที่เกือบ 1,000 ไร่ ซึ่งนับว่าเป็นทำเลยุทธศาสตร์สำคัญของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ทั้ง ‘ทางบก’ ‘ทางอากาศ’ และ ‘ทางน้ำ’ ที่ตอบโจทย์ครบในที่เดียว

“อยู่ใกล้ ‘ทางด่วนสายบางนา-ชลบุรี’ และ ‘มอเตอร์เวย์’ ห่างจาก ‘สนามบินสุวรรณภูมิ’ เพียง 17 กิโลเมตร ‘สนามบินดอนเมือง’ 60 กิโลเมตร ‘ท่าเรือกรุงเทพ’ 23 กิโลเมตร ‘ท่าเรือแหลมฉบัง’ 90 กิโลเมตร และอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ รวมถึงโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) อีกด้วย ซึ่งเป็นจุดเด่นที่ทำให้มีความต้องการเช่าพื้นที่บริเวณนี้มากขึ้น ”

สำหรับ “โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน” นั้น ได้รับอนุญาตให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นเขตประกอบการอุตสาหกรรมจากกระทรวงอุตสาหกรรมเมื่อวันที่ 24 มิ.ย. 2547 และได้รับใบอนุญาตเป็นผู้จัดตั้งเขตปลอดอากรโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนจากกรมศุลกากร เมื่อวันที่ 21 ต.ค. 2547 มีพื้นที่ 993-1-86 ไร่ ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารให้เช่ามีทั้งอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป อาคารโรงงานสำเร็จรูป อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก และอาคาร Built-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า แบ่งเป็นพื้นที่ ‘เขตประกอบการทั่วไป (General Zone)’ และ ‘เขตปลอดอากร (Free Zone)’

“ผู้ประกอบการใน ‘เขตปลอดอากร (Free Zone)’ จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีต่างๆ เช่น ยกเว้นอากรขาเข้าภาษีมูลค่าเพิ่ม(VAT) และภาษีสรรพสามิตสำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ เครื่องมือและเครื่องใช้ในการผลิต ของที่นำเข้าเพื่อการผลิตสินค้าหรือเพื่อพาณิชยกรรม เป็นต้น ยกเว้นอากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีสรรพสามิต สำหรับวัตถุดิบ ผลิตภัณฑ์ที่เป็นผลพลอยได้และสิ่งอื่นที่ได้จากการผลิต รวมถึงได้รับยกเว้นภาษีตามกฎหมายว่าด้วยสุราสำหรับการนำเข้าและผลิตในเขตปลอดอากร ซึ่งเป็น ‘จุดเด่น’ ที่ทำให้ได้รับเลือกสำหรับผู้ประกอบการต่างๆ อีกด้วย”

พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมบริเวณ ‘บางนา-ตราด’ ส่วนใหญ่ ถูกสร้างขึ้นมาเป็นเวลานานและมีผู้ประกอบการซื้อพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมเกือบหมดแล้ว กลุ่มลูกค้าของตลาดอุตสาหกรรมในบริเวณถนนบางนา-ตราด ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการสัญชาติ ‘ญี่ปุ่น’ และ ‘จีน’ ที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปเพื่อประกอบธุรกิจประเภทโลจิสติกส์ ซึ่งปัจจัยหลักมาจากการเติบโตอย่างมากของธุรกิจ E-Commerce โดยผู้ประกอบการใช้พื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปเป็นศูนย์กลางในการกระจายสินค้าไปทั้งภายในและภายนอกประเทศ รวมถึงกลุ่มลูกค้าประเภทอื่นๆ เช่น ธุรกิจเหล็ก โลหะ พลาสติก น้ำมันเครื่อง อะไหล่เครื่องจักร และอะไหล่รถยนต์ เป็นต้น

“กองทรัสต์ PROSPECT” ลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพ... ‘ผู้บริหารมีความเชี่ยวชาญ’

“ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT)” จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนใน ‘โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน’ นับจากวันที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าช่วง ถึงวันที่ 22 ธ.ค. 2582 โดยทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก มีพื้นที่ที่ดินภายใต้สิทธิการเช่าช่วงรวมประมาณ 343,155.3 ตารางเมตร และมีพื้นที่อาคารให้เช่ารวมประมาณ 219,116.0 ตารางเมตร ซึ่งกองทรัสต์จะเข้าลงทุนในอาคารคลังสินค้าและโรงงานซึ่งประกอบด้วยอาคาร 4 ประเภท คือ

• อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป 21 หลัง จำนวน 100 ยูนิต
• อาคารโรงงานสำเร็จรูป 30 หลัง จำนวน 30 ยูนิต
• อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก 10 หลัง จำนวน 51 ยูนิต
• อาคาร Built-to-Suit 2 หลัง จำนวน 2 ยูนิต

“คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนรวมทั้งสิ้นประมาณ ‘ไม่เกิน 3,738.8 ล้านบาท’ โดยเป็นวงเงินกู้ยืมระยะยาว ‘ไม่เกิน 1,136.5 ล้านบาท’ ไปลงทุนในทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรกดังกล่าว”

โดย “บจ.พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ (PROSPECT REIT MANAGER)” ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ จะแต่งตั้ง ‘บจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ (PROSPECT DEVELOPMENT)’ ในเครือ “บมจ.มั่นคงเคหะการ” ที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาและบริหาร ‘โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน’ กว่า 10 ปี เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ในทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกต่อไป

นอกจาก ‘ทรัพย์สินดี’ อยู่ใน ‘ทำเลที่ดี’ แล้ว ‘ผู้บริหารโครงการ’ ถือว่าเป็นอีกปัจจัยที่ไม่อาจละเลยได้ เพราะเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนนั้นเกิดดอกออกผลงอกงามกลับคืนเป็น ‘ผลตอบแทน’ กับผู้ถือหน่วยทรัสต์นั่นเอง ซึ่ง ‘บจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ เองมีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหาร ‘โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน’ ซึ่งเป็นเขตประกอบการอุตสาหกรรมและเขตปลอดอากรมาเป็นเวลากว่า 10 ปี

รวมถึงมีคณะผู้บริหารและบุคลากรที่มีความรู้และความเชี่ยวชาญในการบริหารเขตประกอบอุตสาหกรรมทั้งเขตประกอบการทั่วไปและเขตปลอดอากร จึงเชื่อได้ว่า ‘บจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ จะสามารถบริหารจัดการพื้นที่เพื่อให้ ‘โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน’ สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้โดยไม่มีผลกระทบ

“ผลงานสม่ำเสมอ”...ไม่มีสะดุดแม้เจอ ‘วิกฤติ COVID-19’

สินทรัพย์ที่มีคุณภาพในทำเลที่ดีที่มีผู้บริหารมืออาชีพที่มีประสบการณ์มาบริหารก็สามารถเปล่งประกายทรัพย์สินในมือให้สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น

มองในแง่ของทรัพย์สินที่ ‘กองทรัสต์ PROSPECT’ จะเข้าลงทุนครั้งแรกนั้น มี ‘อัตราการเช่าพื้นที่’ อยู่ในระดับที่ดีมาตลอด โดยในปี 2560 – 2562 มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 89.1%, 96.4% และ 93.1% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดตามลำดับ และล่าสุด ณ สิ้นไตรมาส 1/63 มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 93.6% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ถือว่ามีการบริหารพื้นที่ได้ดีมากเลยทีเดียว

“ที่สำคัญทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนนั้นยังมีการ ‘กระจายความเสี่ยง’ ทั้งประเภททรัพย์สินที่มีความหลากหลาย ในแง่ของผู้เช่าก็เช่นเดียวกันมีผู้เช่าช่วงพื้นที่รายย่อยที่มีศักยภาพทางธุรกิจ ทั้งสัญชาติไทยและต่างชาติ และยังกระจายตัวในหลากหลายอุตสาหกรรม เช่น ธุรกิจเกี่ยวกับกระดาษ อุตสาหกรรมพลาสติก ธุรกิจรีไซเคิล ธุรกิจให้บริการด้านโลจิสติกส์ เป็นต้น ทำให้รายได้มีการกระจายตัวอย่างเหมาะสม ลดความผันผวนและเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ในระยะยาวได้เป็นอย่างดี”

“สะท้อนผ่านสถานการณ์แพร่ระบาดของ ‘ไวรัส COVID-19’ ในช่วงต้นปีที่ผ่านมาได้เป็นอย่างดี ในขณะที่ธุรกิจอื่นได้รับผลกระทบมากน้อยแตกต่างกันไปนั้น แต่ธุรกิจให้เช่าอาคารคลังสินค้าและโรงงานไม่ได้ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญแต่ประการใด”

ดูได้จากผลประกอบการของทรัพย์สินที่ ‘กองทรัสต์ PROSPECT’ จะลงทุนครั้งแรกนั้น พบว่า ‘รายได้รวม’ ปี 2560-2562 อยู่ที่ 298.3 ล้านบาท, 322.4 ล้านบาท และ 347.6 ล้านบาท ตามลำดับ ล่าสุดไตรมาสที่1/63 อยู่ที่ 95.0 ล้านบาท รายได้รวมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมีสาเหตุหลักมาจากพื้นที่อาคารที่มีผู้เช่าช่วงพื้นที่รายย่อยเพิ่มมากขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่อาคารคลังสินค้าและโรงงานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมให้เช่า และการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่

ส่วน ‘กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)’ ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก ในปี 2560-2562 อยู่ที่ 257.1 ล้านบาท 281.0 ล้านบาท และ 302.8 ล้านบาท ตามลำดับ ล่าสุดไตรมาสที่1/63 อยู่ที่ 83.8 ล้านบาท โดย EBITDA ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากรายได้รวมที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ ‘อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin)’ ค่อนข้างคงที่ในระดับสูงในช่วงเวลาเดียวกัน เป็นผลมาจากการที่ต้นทุนการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายการขายและการบริหารส่วนใหญ่เป็นต้นทุนซึ่งผันแปรตามพื้นที่อาคารให้เช่ารวม

“กองทรัสต์ PROSPECT ได้ประมาณการเงินจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรก (First Year Yield) ตามประมาณการงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน (ตั้งแต่ 1 ต.ค. 63 - 30 ก.ย. 64) สอบทานโดยผู้ตรวจสอบบัญชี ที่อัตรา 1.112 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตรา 11.1% ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของ REIT ประเภทเดียวกัน”

‘REIT’ เป็นหนึ่งในทางเลือกที่นักลงทุนทั่วโลกไม่เฉพาะนักลงทุนไทยให้ความสนใจลงทุนใน ‘ยุคดอกเบี้ยต่ำ’ เช่นนี้ ด้วยผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและดีกว่า ยิ่งผลักดันให้มีเม็ดเงินไหลเข้าลงทุนใน REIT ทั่วโลกอย่างต่อเนื่อง สำหรับใครที่กำลังมองหา REIT เพื่อลงทุนอยู่ เชื่อว่า “PROSPECT” จะตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดีในยุค New Normal เช่นนี้

ที่มา: https://www.wealthythai.com