PROSPECT กองรีทอุตสาหกรรม ต้องมีติดพอร์ต เติบโตดีไม่มีแผ่ว

ภายใต้ปัจจัยแวดล้อมรอบด้านที่เข้ามากดดันต่อตลาดทุน ได้ส่งผลให้ภาวะการลงทุนในสินทรัพย์ที่ค่อนข้างเสี่ยงอย่าง “หุ้น” เกิดความผันผวนเป็นอย่างมาก ซึ่งการรับมือในสถานการณ์ลงทุนเช่นนี้ นักลงทุนหลายคนก็อาจจะมีวิธีเฉพาะในการปรับตัวหรือปรับกลยุทธ์การลงทุนให้เหมาะกับสถานการณ์

“การเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในสินทรัพย์ปลอดภัย” ที่จัดเป็น Safe Zone ของการลงทุน ถือเป็นอีกหนึ่งในวิธีที่นักลงทุนเลือกเป็นแหล่งพักเงินหรือปิดความเสี่ยง ซึ่ง “กองรีท” หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นเครื่องมือรับความผันผวนของตลาดและสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุนได้อย่างสม่ำเสมอด้วยการจ่ายเงินปันผล

โดยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ PROSPECT เป็นอีกกองรีทที่จ่ายผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้ดีอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส นับตั้งแต่จัดตั้งกองมาถึงปัจจุบัน แม้ว่าจะอยู่ในสถานการณ์ช่วงโควิด-19 เมื่อปี 2563

และล่าสุดไตรมาส 4/2566 ก็ได้ประกาศข่าวดีจ่ายปันผล 0.2175 บาทต่อหน่วย ขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 29 ก.พ. นี้ โดยจะจ่ายปันผลให้ผู้ถือหน่วย 15 มี.ค. 2567 ซึ่งนักลงทุนที่ต้องการรับปันผลที่ดีและต่อเนื่อง PROSPECT ถือว่าตอบโจทย์ได้

สำหรับภาพรวมในปี 2566 ที่ผ่านมา PROSPECT ได้มีการลงทุนเพิ่มเติมใน 2 โครงการใหม่ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 และ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 ที่แม้ว่ารับรู้รายได้ไม่เต็มปี แต่ยังสามารถจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยได้ถึง 0.7895 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็น Yield 9.3%* (บนราคา 8.50 บาทต่อหน่วย ณ 28 ธ.ค.66) นับว่าจาก Track Record ก็ทำให้ PROSPECT เป็นกองรีทอุตสาหกรรมที่นักลงทุนต้องมีติดพอร์ตไว้

นอกจากการจ่ายปันผลที่สม่ำเสมอ ผลประกอบการในปี 2566 ของ PROSPECT ก็เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 568 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 28% จากปีก่อน เป็นรายได้ในทรัพย์สินเดิมและจากทรัพย์สินใหม่ที่ลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 2 และด้วยการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ โดยทีมของ Prospect REIT Management ผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญโดยตรงด้านการบริการกองรีท พร้อมกับความเชี่ยวชาญของ Property Manager ที่บริหารทรัพย์สิน ให้บริการและดูแลผู้เช่าแบบครบวงจร สะท้อนมาถึงผลการดำเนินงานของ PROSPECT ทำให้มีกำไรเติบโตจากปีก่อนถึง 15% หรือ 328 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี ภายใต้การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ สิ่งที่ขาดไม่ได้อีกหนึ่งอย่างก็คือ “ทรัพย์สินต้องมีคุณภาพ” ด้วยเช่นกัน โดยปัจจุบันทรัพย์สินของ PROSPECT มีทั้งสิ้น 4 โครงการ ประกอบด้วย 1)โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ 1), 2)โครงการ X44 บางนา กม.18, 3)โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (BFTZ 2), 4)โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (BFTZ 3) พื้นที่ให้เช่ารวม 292,232 ตร.ม.

ทรัพย์สินทั้ง 4 โครงการ มีทั้งอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า เกรด A ไม่ว่าจะในรูปแบบ Ready-Built ขนาดเล็กไปจนถึงขนาดใหญ่ และแบบ Built-to-Suit อยู่ในทำเล Prime Location ย่านบางนา-ตราด และยังตั้งอยู่บนผังเมืองสีม่วงสำหรับประกอบการอุตสาหกรรมโดยเฉพาะ ซึ่งถือเป็นจุดยุทธศาสตร์ของโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม จึงทำให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการเช่าของผู้ใช้งานได้อย่างครอบคลุมและหลากหลายอุตสาหกรรม

และอีกกลยุทธ์สำคัญ อย่างการรักษาฐานผู้เช่าเดิมควบคู่กับการเติมผู้เช่าใหม่ก็สามารถทำได้เป็นอย่างดี จนอัตราการเช่า (Occupancy Rate) เฉลี่ยทั้งปีสูงขึ้นต่อเนื่องไม่มีแผ่ว โดยในปี 2565 สูงถึงระดับ 93% และในปี 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 96% สูงเป็นอันดับต้นๆ ใน กองรีทอุตสาหกรรม ที่ค่าเฉลี่ยอัตราการเช่าจะอยู่ราว ๆ 91% เช่นเดียวกันกับอัตราการต่อสัญญา (Renewal Rate) ที่สูงต่อเนื่อง โดยในปี 2565 และ 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 97% ถือว่าทำผลงานอยู่ในระดับที่น่าสนใจ

พร้อมทั้งความต้องการใช้งานคลังสินค้าและโรงงานย่านบางนา-ตราด ของภาคเอกชนไทยและต่างประเทศ รวมไปถึงการผลักดันของภาครัฐที่จะประกาศใช้มาตรการส่งเสริมการลงทุนด้านต่าง ๆ ภายใต้ยุทธศาสตร์ส่งเสริมการลงทุน 5 ปี รวมถึงเป้าหมายปรับโครงสร้างเศรษฐกิจไปสู่เศรษฐกิจใหม่เพื่อดึงดูดให้เกิดการลงทุนมากขึ้น โดยอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ลงทุนสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.เครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 2.เกษตรและแปรรูปอาหาร 3.ยานยนต์และชิ้นส่วน ปัจจัยเหล่านี้ล้วนสนับสนุนให้ธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในไทยกลับมาเติบโตแข็งแกร่งมากขึ้น

ภายใต้ปัจจัยข้างต้นที่กล่าวมา PROSPECT กองรีทอุตสาหกรรมที่มีทรัพย์สินคุณภาพสูง บนทำเลศักยภาพจุดยุทธศาสตร์ ก็ยังมีเขตปลอดอากร (Free Zone) หรือพื้นที่ที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีในการนำเข้า-ส่งออกแก่ผู้เช่า ซึ่งคิดเป็นพื้นที่กว่า 62% ของพื้นที่ทั้งหมดภายใต้บริหารจัดการ ศักยภาพสำคัญในการดึงดูดผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาลงทุน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์และความขัดแย้งด้านสงครามทางการค้า

ขณะเดียวกัน ยังเห็นสัญญาณจากผู้ประกอบการชาวต่างชาติที่เริ่มมีการกระจายความเสี่ยง ย้ายฐานผลิตมายังประเทศไทยมากขึ้น เห็นได้จากสัญชาติของผู้เช่าใหม่ในปี 2566 ยังมีทั้ง จีน อเมริกา ยุโรป ญี่ปุ่น และมีไฮไลต์อุตสาหกรรมของที่ผู้เช่ามาแรง อาทิ พลังงานทดแทน(โซล่าเซลล์) สินค้าอุปโภคบริโภค วัสดุก่อสร้าง อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์และชิ้นส่วนยานยนต์ สอดรับกับเทรนด์การเติบโตในภาคอุตสาหกรรมของไทย

ทั้งนี้ จากวิสัยทัศน์ของผู้จัดการกองทรัสต์ ได้วางเป้าหมายการเติบโตที่ต่อเนื่องในปี 2567 และมองหาโอกาสการลงทุนใหม่เพิ่มเติม เพื่อขยายมูลค่าสินทรัพย์รวมขึ้นสู่ระดับ 10,000 ล้านบาท จากสิ้นปี 2566 (ณ วันที่ 31 ธ.ค.66) อยู่ที่ 5,420 ล้านบาท

หนึ่งในข้อได้เปรียบของ PROSPECT อีกด้าน ก็คือได้ Sponsor อย่าง พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีประสบการณ์พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมมายาวนาน มีทรัพย์สินที่ดีมีคุณภาพสูงอยู่ใน Pipeline ทั้งในโซนบางนา-ตราด วังน้อย และ บางปะกง ที่ได้รับอานิสงค์จากการลงทุนใน EEC และการส่งเสริมจากภาครัฐ ทำให้ PROSPECT มีโอกาสในการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนทรัพย์สินใหม่ที่มีศักยภาพสูงและสามารถเติบโตตามที่ตั้งเป้าได้ไม่ยาก เป็นอีกก้าวการเติบโตของรีทกองนี้ที่น่าติดตามกันต่อไป