ภาพรวมเศรษฐกิจและทิศทางกอง REIT สำหรับปี 2566 จะเป็นอย่างไร

ภาพรวมเศรษฐกิจโลกในปี 2565 มีผลกระทบรอบด้าน ทั้งในแง่ของความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ระหว่างรัสเซียกับยูเครน หรือระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน ซึ่งทั้ง 2 กรณี ทำให้ต้นทุน ทั้งเรื่องพลังงานและวัตถุดิบที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบไปถึงค่าเงิน อัตราเงินเฟ้อ การใช้จ่าย การลงทุน ทั้งภาครัฐและเอกชนกระทบไปทั่วโลก

แต่ละประเทศก็มีมาตรการณ์ต่าง ๆ ออกมาแก้ไข ทั้งในเรื่องของการปรับอัตราดอกเบี้ย การกีดกันการค้า สำหรับวัตถุดิบที่สำคัญๆ ไว้ในประเทศตัวเอง ทั้งภาคการเกษตร เช่น น้ำตาล น้ำมัน ข้าว หรือแม้กระทั่งฝั่งการผลิต เทคโนโลยีต่างๆ ทำให้เกิดการขาดแคลนทั้งอาหารและพลังงานครั้งใหญ่เกิดขึ้น ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญยังมองว่า ภาพรวมเศรษฐกิจโลกในปี 2566 ยังต้องระวังและจับตามองในปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในปี 2565 ที่อาจจะส่งผลต่อเนื่อง และในทางกลับกันการแก้ปัญหาต่าง ๆ ของแต่ละประเทศก็จะเริ่มออกดอกออกผลในปี 2566 เช่นเดียวกัน

ถ้ามามองภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย ข้อมูลจากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สภาพัฒน์ แถลงข่าวเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2565 ที่ผ่านมา เกี่ยวกับการประมาณการเศรษฐกิจไทย หรือ GDP ปี 2565 อยู่ที่ 3.2% และในกรอบ 3.0- 4.0% ในปี 2566 หลักๆ มาจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การขยายตัวของการลงทุนภาคเอกชนและภาครัฐ การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของการบริโภคภายในประเทศ การขยายตัวของภาคเกษตร ซึ่งปัจจุบันมีอัตราเงินเฟ้อของปี 2565 โดยเฉลี่ย 6.3% และคาดการณ์ว่าปี 2566 จะอยู่ในกรอบ 2.5-3.5% โดยข้อจำกัดและความเสี่ยงหลัก ๆ มาจากความผันผวนของระบบเศรษฐกิจและการเงินโลกประกอบกับหนี้ภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงแนวโน้มด้านการปรับอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย และยังต้องเฝ้าระวังการกลับมาแพร่ระบาดของโรค COVID-19 อย่างไรก็ตามมุมมองในการฟื้นตัวครั้งนี้จะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ก็ยังมีโอกาสที่จะขยายตัวได้อีกหากการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นไปในทิศทางที่เติบโตขึ้น ส่งผลให้การบริโภคในประเทศขยายตัวตาม และการกลับเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ การแก้ไขปัญหาหลัก ๆ เรื่องหนี้ภาคครัวเรือน เราอาจจะเห็นภาพรวมเศรษฐกิจที่สดใสในปีหน้า

สำหรับการลงทุนในปี 2566 ยังแนะนำให้บริหารความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุนโดยมีกอง REIT อยู่ จากเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอนและยังมีอิทธิพลต่อภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศไทย โดยภาพรวมกอง REIT ปี 2565 แยกตาม Sector ที่มีการลงทุนในประเทศไทย ณ วันที่ 9 ธันวาคม 2565

ภาพรวมมูลค่าทรัพย์สินรวมของกอง REIT ย้อนหลัง แยกตาม Sector ในประเทศไทย ณ วันที่ 9 ธันวาคม 2565

จะเห็นได้ว่าในแต่ละ Sector ก็ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ ทั้งปัจจัยภายในและปัจจัยภายนอกที่แตกต่างกัน แต่โดยภาพรวมกอง REIT ยังมีการเติบโตจากการขยายการลงทุนในทรัพย์สินในกลุ่ม ประเภทโรงงานและคลังสินค้า ประเภทห้างสรรพสินค้าและประเภทสนามบินอย่างต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และจากข้อมูลอัตราการเช่าของหลายกอง REIT ที่ประกาศออกมา มีการฟื้นตัวเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ทั้งในกลุ่มประเภทห้างสรรพสินค้า ประเภทสนามบินและประเภทโรงแรม ซึ่งได้รับผลบวกจากการเปิดเมืองและการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างประเทศ ในส่วนของกลุ่มประเภทอาคารสำนักงาน และประเภทศูนย์แสดงสินค้า มีอัตราการเช่ายังคงทรงๆ ทยอยค่อยฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

สำหรับมุมมองของกอง REIT ประเภทโรงงานและคลังสินค้า ในช่วงปีที่ผ่านมาก็ถือว่าเป็นพระเอก เพราะได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ค่อนข้างน้อย และปัจจุบันภาคเศรษฐกิจโดยรวมที่ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นก็เป็นไปในแง่บวกกับ Sector นี้ เนื่องจากการลงทุนในภาคเอกชนส่วนใหญ่ เราจะเห็นการลงทุนที่สนับสนุนภาคการอุตสาหกรรม การผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ แผงวงจรไฟฟ้า รวมไปถึงการแปรรูปผลิตภัณฑ์ด้านการเกษตร ส่วนธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับ E-Commerce ซึ่งคาดจะเติบโตเฉลี่ย 20-25% ต่อปีในอีก 2 ปีข้างหน้า ส่งเสริมให้ธุรกิจ Logistic เติบโตขึ้น ทำให้มีความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้ามากขึ้นตามลำดับ ประกอบกับรัฐบาลเองก็ส่งเสริมในแง่ของการลงทุนในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ หรือ EEC ที่มีความชัดเจนมากขึ้น ทั้งในแง่ของการอนุมัติโครงการโครงสร้างพื้นทางต่างๆ ที่จะเชื่อมโยงไปยังพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมภาษีและข้อยกเว้นต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติที่มาลงทุนในพื่นที่ดังกล่าว

โดยบทวิเคราะห์ของทาง บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ระบุว่า อุปทานของคลังสินค้า อยู่ที่ประมาณ 4.84 ล้านตร.ม และมีอุปสงค์คือความต้องการใช้พื้นที่อยู่ประมาณ 4.14 ล้าน ตร.ม และมีอัตราการเช่าพื้นที่ หรือ OR ประมาณ 86% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

ในขณะเดียวกันภาคการส่งออกก็เติบโตขึ้น ถึงแม้ว่าจะชะลอตัวลงในไตรมาส 4/2565 จากการที่ได้รับอิทธิพลจากประเทศคู่ค้าการส่งออกรายใหญ่ อย่างสหรัฐอเมริกาที่เกิดปัญหาเศรษฐกิจ แต่ก็ถือว่ามีการเติบโตขึ้น จึงเห็นการเช่าพื้นที่เพิ่มเติมในบริเวณ พื้นที่บางนา-ตราด ที่เป็นฟรีโซนเหมาะแก่การนำเข้าส่งออกที่มากขึ้น

สำหรับภาพรวมของกอง REIT ปี 2566 ก็ยังมองว่าน่าจะเติบโตได้ต่อ จากเศรษฐกิจที่ค่อย ๆ พื้นตัวโดยเฉพาะฝั่งของโรงงานและคลังสินค้าที่มีทุนเดิมจากลูกค้ารายเก่าที่ขยายตัว และมีความต้องการพื่นที่เพิ่มโดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ ด้าน Logistic การนำเข้าส่งออกน่าจะยังเติบโตได้ต่อได้ รวมถึงการเข้ามาลงทุนของบริษัทรถยนต์ไฟฟ้าชั้นนำของโลก และการร่วมมือกันในการตั้งโรงงานผลิตในประเทศไทย ถือว่าปีหน้าน่าจะเป็นอีกปีที่ทำให้ Sector นี้ยังน่าสนใจและส่งต่อผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้อย่างสม่ำเสมอ